1-11月，房地產相關指標仍呈同比下降態勢，按單月測算，房地產投資降幅較上月有所收窄，其它如銷售、新開工等指標降幅均有所收窄。作為鋼鐵下游最大的應用領域，房地產市場變化對于鋼材需求至關重要。已至年底，中央經濟工作會議及相關部門對房地產均有表態，展望明年，房地產開發建設對鋼材需求將有何變化？

房地產多項指標降幅收窄

1-11月份，房地產開發投資同比增長6.0%，較1-10月回落1.2個百分點。按單月測算，11月房地產開發投資同比降幅較上月收窄0.7百分點。其它指標中，商品房銷售面積、新開工面積、房企到位資金近幾個月呈同比下降的趨勢，11月同比降幅均較10月份有所收窄（詳見圖1）。

圖1 房地產市場主要指標同比增減幅度

商品房銷售面積連續五個月同比為負，11月份降幅收窄或有前期受壓制需求集中釋放的影響，整體銷售負增長局面尚未扭轉，后期能否持續改善還有待觀察。

資金到位情況繼續好轉

隨著政策邊際轉松，房地產融資情況有所好轉。國家統計局數據顯示，1-11月份，房地產開發企業到位資金同比增速延續回落態勢。根據累計數據測算，11月份到位資金同比下降7.0%，降幅較10月份收窄2.5個百分點。其中，占比最大的定金及預收款同比降幅有所擴大，主要由于商品房銷售同比仍大幅下降；自籌資金同比增速由負轉正；個人按揭貸款同比增幅較上月明顯擴大；國內貸款同比降幅有所收窄。

房地產融資向正�；貧w，由于到位資金連續五個月同比負增長，到位資金中占比最大的定金及預收款同比降幅較大，加上企業債務壓力，房地產投資的企穩仍將滯后。

政策大方向未變

已至年底，中央經濟工作會議及相關部門對房地產均有表態。中央經濟工作會議要求探索新的發展模式，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

近期央行、銀保監會聯合下發《通知》，鼓勵優質企業加大房地產項目兼并收購；全國財政工作視頻會議指出，2022年要做好房地產稅試點準備工作。

房地產調控政策邊際放松，更多是對前期執行中抑制的部分剛性需求進行糾偏，政策仍以穩為主，近期多地出臺人才購房等政策，然而并非大力刺激，黑龍江刺激政策再現“一日游”，政策調控的大方向未變。由于商品房銷售持續下行，開發企業信用風險未完全暴露，需求端的政策可能會有漸進式地調整，以減小市場的下行壓力。

房地產投資的調整未結束

隨著信貸邊際轉松，商品房銷售弱復蘇，短期或繼續好轉。下半年以來房地產市場下行的原因，除了政策調控之外，還有自身周期性原因。首先，需求擴張放慢，近幾年商品房銷售面積保持在17億平米左右；其次，需求不擴張則導致開發企業實行的高周轉、高杠桿模式不能持續。

短期政策的回調不能根本扭轉房地產市場趨勢，市場可能二次探底。目前開發企業預期轉變，恒大提出大幅壓降房地產開發建設規模，由多元化發展切入房地產領域的企業正逐步退出房地產業務，企業的開工投資都將趨于謹慎，開發規模擴張的概率不大。

房地產周期調整尚未完成，2021年大概率是本輪房地產周期的頂部，開發企業的風險可能還未充分釋放，房地產投資預計繼續承壓，明年增速或前低后高，全年小幅負增長。

鋼需將有收縮

房地產行業已至政策底，市場底部尚需確認，11月份各主要指標均呈負增長，尤其商品房銷售同比下行趨勢沒有扭轉，與鋼材需求相關性最高的新開工面積降幅收窄，但降幅仍超20%。

建筑業需求占鋼材需求總量的50%以上，其中房地產開發建設占比約35%。根據目前情況來看，即便調控政策邊際轉松，商品房銷售轉暖及開發企業資金鏈改善，新開工下行趨勢改善仍需一定時間，2022年房地產開發建設用鋼需求將會出現下降，對于建筑鋼材及鋼材需求總量帶來影響，鋼鐵生產及貿易企業對于建筑鋼材業務需采取謹慎策略。而在目前，由于鋼材需求季節性差異存在，且基建投資可能好轉，在鋼材價位合適的情況下，適量冬儲以備開春需求仍是必選之策。(蘭格鋼鐵研究中心王靜原創文章，轉載務必注明出處)